Меню
О насУслугиНаша командаПубликацииМероприятияКонтакты

Сопровождение сделок с недвижимостью

Андрей Иванов
старший юрист
АО «КФ «ДОМИНАНТА»

Сопровождение сделки с недвижимостью – это не только соблюдение формальных требований по ее проведению, но и правильная организация с юридической точки зрения, которая позволит Вам не переживать за свои инвестиции.
Несмотря на то, что зачастую данный процесс сопровождают риелтора, а сделку организовывает нотариус/юридический отдел компании застройщика – эти стороны не слишком заинтересованы в обеспечении безопасности покупки.
Первоочередной задачей риелтора является найти покупателя или продавца, а нотариус отвечает за формальную правильность оформления договора и проверку личностей сторон при его заключении. Задача же юриста по недвижимости – всесторонне обеспечить безопасность сделки, проверив продавца, правоустанавливающие документы, историю объекта, условия договора, а также предоставить покупателю исчерпывающую консультацию в этой связи.
Либерализация законодательства в сфере регистрации прав на недвижимость привела к значительному росту афер и сегодня только помощь опытного юриста может гарантировать Вам безопасное проведение сделки.

Процесс сопровождения сделки по приобретению объекта недвижимости на первичном рынке включает в себя следующие этапы:

  • анализ предложенной схемы инвестирования и проекта договора, разъяснение существенных условий клиенту
  • проверка застройщика и других участвующих в строительстве компаний в реестре юрлиц, реестре должников и реестре судебных решений
  • проведение переговоров с представителями застройщика по корректировке условий договора, детализация характеристик объекта недвижимости
  • проверка полномочий подписанта по договору со стороны застройщика
  • консультирование клиента по вопросам проведения оплаты по договору и получения первичных документов от застройщика
  • получение разрешения на иммиграцию

Процесс сопровождения сделки по приобретению объекта недвижимости на вторичном рынке включает в себя следующие этапы:

  • анализ правоустанавливающих документов, проверка данных о регистрации в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество (далее – ЕГР)
  • проверка паспорта продавца на предмет действительности
  • анализ существенных условий договора
  • проверка наличия согласия супруги/супруга продавца, в случае жилой недвижимости – подтверждение отсутствия зарегистрированных лиц
  • консультирование клиента по вопросам налоговых последствий сделки и возможных рисков ее заключения

Как показывает наша практика, основными рисками при проведении сделки с недвижимостью являются:

  • использование продавцами фальшивых документов, продажа по доверенности
  • переуступка первичным покупателем по договору инвестирования прав нескольким лицам одновременно либо уступка прав на проблемный новострой
  • нарушение прав третьих лиц – мужа, супруги либо детей
  • отсутствие в договоре инвестирования существенных условий, характеристик объекта либо незаконное строительство
  • неправильное оформление расчетов между сторонами сделки

Почему мы?

Опыт (более 400 проведенных сделок)

Гарантия безопасности

Оперативность

Если Вы решите приобрести/продать объект недвижимости самостоятельно, рекомендуем обратить внимание на следующие базовые правила:
спешка при покупке недвижимости – недопустима
проверить достоверность сведений о личности продавца
проанализировать проект договора купли-продажи объекта недвижимости
проанализировать существенные условия инвестиционного договора
избегайте продаж по доверенности без встречи с собственником
не занижать сумму сделки в договоре купли-продажи

Спешка продавца при продаже может быть связана с возможностью наложения ареста на квартиру в связи с судебным спором или попытками реализации схем по незаконному снятию ипотеки до того, как об этом узнал банк.
Спешка застройщика при продаже объектов в новых комплексах и цены ниже рыночных – сигнал для дополнительной проверки разрешительных документов.
В любом случае попытайтесь получить как можно больше данных для анализа в спокойной обстановке – попросите копии правоустанавливающих/разрешительных документов и предлагаемого договора. Если Вам откажут в их предоставлении – это повод для того, чтобы задуматься о причинах отказа.

На сайте Министерства внутренних дел Украины по адресу https://wanted.mvs.gov.ua/passport/, необходимо проверить паспорт продавца на предмет потери либо кражи. Также можно проверить действительность документов на сайте Миграционной службы Украины https://nd.dmsu.gov.ua/ .Постарайтесь найти профиль продавца в социальных сетях для того, чтоб убедится, что вы имеете дело с настоящим владельцем паспорта.
Рекомендуем проверить не внесён ли продавец в Реестр должников Министерства юстиции по адресу https://erb.minjust.gov.ua и нет ли в отношении него или объекта недвижимости судебных споров. Для этого необходимо изучить данные реестра судебных решений https://reyestr.court.gov.ua.

Перед подписанием договора у нотариуса внимательно его прочитайте. Обратите особое внимание на верность указания всех реквизитов сторон, описания предмета покупки. Ошибки в данных пунктах могут повлечь в дальнейшем недействительность договора. Проверьте пункты, описывающие порядок оплаты и продажную цену - она не должна быть ниже оценочной. Для того, чтобы убедится в этом, попросите показать Вам оригинал отчета об оценке. В случае пребывания продавца или покупателя в браке - согласия их супругов на сделку должны быть нотариально заверены и описаны в договоре.

Очень часто застройщики в предпродажных презентациях обещают «золотые горы», но в последующем заключают договор с минимальными гарантиями качества и размытыми сроками завершения строительства. Доказать нарушение прав инвестора в такой ситуации очень затруднительно. Проанализируйте условия предложенного договора на предмет: четкого описания приобретаемого объекта со всеми существенными характеристиками (этаж, примерная площадь, состояние строительной готовности и т.д.), условий и порядка оплаты, наличия штрафов/оплаты за переуступку прав третьим лицам, а также обязательств по заключению эксплуатационного договора с обслуживающей организацией.

Как показывает наша практика большинство мошенников пытаются использовать в своих схемах доверенности. Она может не включать в себя необходимые полномочия, а человек, выдавший доверенность, может числиться умершим. Это далеко не все риски. Особенно задумайтесь, если Вам не дают встретится непосредственно с собственником квартиры. Кроме того, сама доверенность может быть поддельной. Самостоятельно проверить бланк доверенности можно на сайте https://rnb.nais.gov.ua/.

Покупатели не всегда задумываются о последствиях признания сделки недействительной, когда в договоре купли-продажи занижают цену договора для уменьшения суммы налоговых обязательств у продавца. Однако указание реальной стоимости – полностью в интересах покупателя. Если денежные средства передавались без должного оформления, то сумма, указанная в договоре – это максимум на что можно рассчитывать в случае признания его недействительным.

Кобзов Максим
контакты
адвокат, партнер АО «КФ «ДОМИНАНТА»
Бабийчук Анастасия
контакты
руководитель отдела легализации, регистрации бизнеса и имущественных прав АО «КФ «ДОМИНАНТА»
Иванов Андрей
контакты
старший юрист АО «КФ «ДОМИНАНТА»
Схема сотрудничества с нашей компанией
обращение с целью анализа исходных документов
подписание договора об оказании юридических услуг
сопровождение сделки
получение клиентом правоустанавливающих документов
Все новости
picture
Структуру власності для юридичних осіб затверджено. Бенефіціарам підготуватись!

Трохи більше ніж півтора роки тому в ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань» (далі за текстом також – Закон про реєстрацію) з’явилося поняття «структури власності» юридичної особи. Міністерство фінансів України 19 березня 2021 року затвердило Положення про форму та зміст структури власності (надалі — Положення), яке опубліковане в […]

Читать далее
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"

Трохи більше ніж півтора роки тому в ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань» (далі за текстом також – Закон про реєстрацію) з’явилося поняття «структури власності» юридичної особи. Міністерство фінансів України 19 березня 2021 року затвердило Положення про форму та зміст структури власності (надалі — Положення), яке опубліковане в […]

Читать далее
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"
picture
Актуальні питання захисту у кримінальному провадженні прав власності третіх осіб, щодо майна яких вирішується питання про арешт, а також інших власників або володільців майна

Чимало осіб стикались із ситуацією, коли їхнє майно арештовувалось і вилучалось правоохоронними органами у справах, про які власнику чи володільцю майна раніше не було відомо. Внаслідок цього особа була позбавлена права на відчуження, розпорядження та/або користування таким майном, а повернення такого майна ставало для власника/володільця головним болем, особливо, коли такий власник/володілець майна не був обізнаний […]

Читать далее
Станіслав Дмитрієв
Адвокат АО "КФ "Домінанта"

Чимало осіб стикались із ситуацією, коли їхнє майно арештовувалось і вилучалось правоохоронними органами у справах, про які власнику чи володільцю майна раніше не було відомо. Внаслідок цього особа була позбавлена права на відчуження, розпорядження та/або користування таким майном, а повернення такого майна ставало для власника/володільця головним болем, особливо, коли такий власник/володілець майна не був обізнаний […]

Читать далее
Станіслав Дмитрієв
Адвокат АО "КФ "Домінанта"
picture
ЗАХИСТ ПЕРСОНАЛЬНИХ ДАНИХ В ОСВІТНІХ ПРОЕКТАХ

На сьогодні освітні проекти все частіше переходять в площину Інтернету та дистанційної освіти. Це зумовлено не лише коронавірусною пандемією, але й зручністю менеджменту самого дистанційного освітнього процесу, можливістю адаптувати графік занять до особистого ритму життя. Вказана ситуація зрозуміла, однак менеджерам освітніх проектів необхідно чітко розуміти, що наявність онлайн платформи для запуску освітнього продукту не є […]

Читать далее
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"

На сьогодні освітні проекти все частіше переходять в площину Інтернету та дистанційної освіти. Це зумовлено не лише коронавірусною пандемією, але й зручністю менеджменту самого дистанційного освітнього процесу, можливістю адаптувати графік занять до особистого ритму життя. Вказана ситуація зрозуміла, однак менеджерам освітніх проектів необхідно чітко розуміти, що наявність онлайн платформи для запуску освітнього продукту не є […]

Читать далее
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
РЕСТРУКТУРИЗАЦІЯ ВАЛЮТНИХ КРЕДИТІВ: НОВІ МОЖЛИВОСТІ ЗАКОНУ

За останні декілька років законодавство України було доповнено правовими механізмами відновлення фінансового стану фізичних осіб. Зокрема, прийняття та активне впровадження положень нового Кодексу України з процедур банкрутства вже дало початок позитивній практиці списання боргів фізичної особи (приклади рішень з банкрутства за посиланням тут). Згідно з положеннями Кодексу 21 квітня 2021 року де-факто закінчувався мораторій на […]

Читать далее
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"

За останні декілька років законодавство України було доповнено правовими механізмами відновлення фінансового стану фізичних осіб. Зокрема, прийняття та активне впровадження положень нового Кодексу України з процедур банкрутства вже дало початок позитивній практиці списання боргів фізичної особи (приклади рішень з банкрутства за посиланням тут). Згідно з положеннями Кодексу 21 квітня 2021 року де-факто закінчувався мораторій на […]

Читать далее
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
Підприємцям приготуватись!

Ми вже не одноразово звертались до теми РРО в діяльності ФОПів, проте наразі Міністерство фінансів підкинуло черговий привід. Так, ще з 2000 року закон про РРО зобов’язував суб’єктів підприємницької діяльності, які здійснюють розрахункові операції, вести у встановленому порядку облік товарів за місцем їх реалізації та зберігання, реалізовувати тільки обліковані товари. На сьогодні така вимога розповсюджується […]

Читать далее
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"

Ми вже не одноразово звертались до теми РРО в діяльності ФОПів, проте наразі Міністерство фінансів підкинуло черговий привід. Так, ще з 2000 року закон про РРО зобов’язував суб’єктів підприємницької діяльності, які здійснюють розрахункові операції, вести у встановленому порядку облік товарів за місцем їх реалізації та зберігання, реалізовувати тільки обліковані товари. На сьогодні така вимога розповсюджується […]

Читать далее
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"
picture
Автомобіль та його використання іноземцем в Україні

Одним із важливих питань, що хвилює іноземців після їх легалізації на території України, є питання умов володіння та управління транспортними засобами. Для початку необхідно зазначити, що правове регулювання залежить саме від резидентського статусу такого іноземця. Так, в розумінні Митного кодексу України резидентами є – фізичні особи іноземці та особи без громадянства, які мають постійне місце […]

Читать далее
Анастасія Бабійчук
провідний юрист АО "КФ "Домінанта"

Одним із важливих питань, що хвилює іноземців після їх легалізації на території України, є питання умов володіння та управління транспортними засобами. Для початку необхідно зазначити, що правове регулювання залежить саме від резидентського статусу такого іноземця. Так, в розумінні Митного кодексу України резидентами є – фізичні особи іноземці та особи без громадянства, які мають постійне місце […]

Читать далее
Анастасія Бабійчук
провідний юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
ЯК ПОВЕРНУТИ ПОДАТКОВУ ПЕРЕПЛАТУ?

В практиці зустрічаються випадки коли платник податків має переплату за податками і у нього виникає необхідність повернути її. Як же діяти в цьому випадку? Необхідно одразу сказати, що право на таке повернення у платника податків існує впродовж 1095 днів від дня виникнення переплати, тобто коли він помилково та/або надмірно сплатив суми грошових зобов’язань до бюджету. […]

Читать далее
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"

В практиці зустрічаються випадки коли платник податків має переплату за податками і у нього виникає необхідність повернути її. Як же діяти в цьому випадку? Необхідно одразу сказати, що право на таке повернення у платника податків існує впродовж 1095 днів від дня виникнення переплати, тобто коли він помилково та/або надмірно сплатив суми грошових зобов’язань до бюджету. […]

Читать далее
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"
picture
Купувати нерухомість від забудовника стане безпечніше: Верховна Рада зареєструвала відповідний законопроект

17 лютого у Верховній раді України було зареєстровано законопроект № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому». Даний законопроект, у разі його прийняття, має стати дієвим способом публічного гарантування майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва та ще неоформлені об’єкти нерухомого майна. Зокрема, принциповим давно очікуваним моментом, який являє […]

Читать далее
Андрій Іванов
старший юрист АО "КФ "Домінанта"

17 лютого у Верховній раді України було зареєстровано законопроект № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому». Даний законопроект, у разі його прийняття, має стати дієвим способом публічного гарантування майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва та ще неоформлені об’єкти нерухомого майна. Зокрема, принциповим давно очікуваним моментом, який являє […]

Читать далее
Андрій Іванов
старший юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
Новели трудового законодавства: дистанційна робота

Карантин змусив роботодавців переглянути підходи до організації праці. Саме тому, актуальним та таким, що потребувало нагального вирішення стало питання легалізації понять «надомна» та «дистанційна» праця у вітчизняному трудовому законодавстві. Поняття «надомна праця» не таїть в собі жодного прихованого змісту і елементарно розшифровується з його етимології: робота, яка виконується вдома, або ж праця «на дому».   Для […]

Читать далее
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"

Карантин змусив роботодавців переглянути підходи до організації праці. Саме тому, актуальним та таким, що потребувало нагального вирішення стало питання легалізації понять «надомна» та «дистанційна» праця у вітчизняному трудовому законодавстві. Поняття «надомна праця» не таїть в собі жодного прихованого змісту і елементарно розшифровується з його етимології: робота, яка виконується вдома, або ж праця «на дому».   Для […]

Читать далее
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
Поділ бізнесу подружжя при розлученні (ч.2)

Питання поділу майна подружжя є не однозначним та багато в чому залежить від обставин справи, заявлених вимог, обраної стратегії та доказів. В попередній статі ми розповідали про правові аспекти поділу майна (рухомого та нерухомого), а також боргів подружжя при розлученні. Проте, окрему, більш детальну увагу слід звернути на питання щодо розподілу бізнесу та корпоративних прав […]

Читать далее
Юлія Маршук
адвокат АО "КФ "Домінанта"

Питання поділу майна подружжя є не однозначним та багато в чому залежить від обставин справи, заявлених вимог, обраної стратегії та доказів. В попередній статі ми розповідали про правові аспекти поділу майна (рухомого та нерухомого), а також боргів подружжя при розлученні. Проте, окрему, більш детальну увагу слід звернути на питання щодо розподілу бізнесу та корпоративних прав […]

Читать далее
Юлія Маршук
адвокат АО "КФ "Домінанта"

Вопросы и ответы

Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Пожалуйста, прокомментируйтеx
()
x