Меню
AboutServicesOur peoplePublicationsActivityContacts

Support for real estate transactions

Andrey Ivanov
Senior lawyer of
Law Firm “DOMINANTA”

Real estate transaction support is not only compliance with the formal requirements for its implementation, but also the correct organization from a legal point of view, which will let you be confident of your investments.
Despite the fact that this process is often supervised by realtors, and the transaction is organized by a notary / legal department of the developer's company, these parties are not really concerned about ensuring the security of the purchase.
The primary task of a realtor is to find a buyer or seller, and a notary is responsible for the formal correctness of an agreement and verification of the parties' identities during its conclusion. The task of a real estate lawyer is to comprehensively ensure the security of the transaction by checking the seller, title documents, the history of the object, the terms of the agreement, and also to provide the buyer with comprehensive advice in this regard.
The liberalization of legislation in the field of registration of rights to real estate has led to a significant increase in frauds and today only the help of an experienced lawyer can guarantee you a safe transaction.

The transaction support process of a real estate item on the primary market includes the following stages:

  • analysis of the proposed investment scheme and draft agreement, clarification of essential terms to the client
  • examination of the developer and other companies involved in the construction according to the register of legal entities, the register of debtors and the registry of court decisions
  • negotiating with representatives of the developer on adjusting the terms of the agreement, detailing the characteristics of the property
  • verification of the authority of the signatory under the agreement by the developer
  • advising the client on the issues of making payment under the agreement and obtaining primary documents from the developer

The transaction support process of a real estate item on the secondary market includes the following stages:

  • analysis of title documents, verification of registration data in the Unified State Register of Property Rights to Real Estate (hereinafter – USR)
  • checking the seller's passport for validity
  • analysis of the essential terms of the agreement
  • verification of the consent of the seller's spouse, confirmation of the absence of registered persons in the case of a residential real estate
  • advising the client on the tax consequences of the transaction and the possible risks of its conclusion

In our experience, the main risks in a real estate transaction are:

  • sellers use false documents, power of attorney for sale
  • assignment of rights by the primary buyer under an investment agreement to several persons at the same time or assignment of rights to a problematic new building
  • violation of the rights of third parties – husband, wife or children
  • essential conditions, characteristics of the object are absent in the investment agreement, or the construction is illegal
  • incorrect execution of settlements between the parties to the transaction

Why us?

Experience (more than 400 transactions supported)

Security guarantee

Operational efficiency

If you decide to buy/sell a real estate item by yourself, we recommend that you pay attention to the following basic rules:
hurry is unacceptable when buying real estate
check the accuracy of information about the seller's identity
analyze the draft agreement of purchase and sale of the real estate object
analyze the essential terms of the investment agreement
avoid sales under power of attorney without meeting the owner
do not understate the amount of transaction in the sales agreement

A seller may be in a hurry during the sale because of possible seizure of the apartment in connection with a legal dispute or schemes to carry out unlawfully removal of mortgage before the bank gets informed about the fact.
When the developer is in a hurry and objects are sold in new complexes at prices which are below market prices, it is a signal for additional verification of permits.
In any case, try to get as much data as possible for analysis in a relaxed atmosphere – ask for copies of title documents/permits and the proposed agreement. If you are refused to provide documents – this is a cause for thinking about the reasons.

On the website of the Ministry of Internal Affairs of Ukraine at https://wanted.mvs.gov.ua/passport/, it is necessary to check the seller’s passport for loss or theft. You can also check the validity of documents on the website of the Migration Service of Ukraine at https://nd.dmsu.gov.ua/ . Try to find the seller’s profile on social networks in order to make sure that you are dealing with the real owner of the passport.
We recommend that you check whether the seller is entered in the register of debtors of the Ministry of Justice at https://erb.minjust.gov.ua and whether there are any legal disputes regarding him or the real estate item. To do this, you need to study the data of the registry of court decisions at https://reyestr.court.gov.ua.

Before signing the agreement with a notary, read it carefully. Pay special attention to the correct indication of all the details of the parties, the description of the subject of purchase. Errors in these clauses may result in the invalidity of the agreement in future. Check the clauses describing the payment procedure and the selling price - it should not be lower than the estimated one. In order to verify this, ask to show you the original assessment report. If the seller or the buyer is married, the consent of their spouses to the transaction must be notarized and described in the agreement.

Developers often promise “the moon and the stars” in pre-sale presentations, but subsequently enter into an agreement with minimum quality guarantees and vague deadlines for the completion of construction. It is very difficult to prove the violation of the investor's rights in such a situation. Analyze the terms of the proposed agreement on the subject of: a clear description of the acquired object with all essential characteristics (floor, approximate area, state of construction readiness, etc.), conditions and procedure for payment, fines/ payments for the assignment of rights to third parties available, as well as obligations for concluding an operating contract with a service organization.

In our experience, most scammers try to use power of attorney in their schemes. It may not include the necessary powers, and the person issuing the power of attorney may be dead. These are far from all the risks. Think carefully if you are not allowed to meet the owner of the apartment directly. Besides, the power of attorney may be fake. You can check the power of attorney yourself on the website at https://rnb.nais.gov.ua/.

Buyers do not always think about the consequences of declaring a transaction invalid when setting a lower price in the agreement of sale and purchase in order to reduce the seller’s tax liability. However, the indication of real value is entirely to the benefit of the purchaser. If the funds were transferred without proper registration, then the amount specified in the agreement is the maximum one that can be counted on if it is recognized as invalid.

Maxim Kobzov
contacts
Attorney, the partner of Law Firm “DOMINANTA”
Anastasia Babiychuk
contacts
Head of Legalization, Business Registration and Property Rights Department of Law Firm “DOMINANTA”
Andrey Ivanov
contacts
Senior lawyer of Law Firm “DOMINANTA”
The scheme of cooperation with our company
appeal for analysis of source documents
executing a contract for provision of the legal services
supporting the transaction
obtaining title documents by the client
All news
picture
РЕСТРУКТУРИЗАЦІЯ ВАЛЮТНИХ КРЕДИТІВ: НОВІ МОЖЛИВОСТІ ЗАКОНУ

За останні декілька років законодавство України було доповнено правовими механізмами відновлення фінансового стану фізичних осіб. Зокрема, прийняття та активне впровадження положень нового Кодексу України з процедур банкрутства вже дало початок позитивній практиці списання боргів фізичної особи (приклади рішень з банкрутства за посиланням тут). Згідно з положеннями Кодексу 21 квітня 2021 року де-факто закінчувався мораторій на […]

Read more
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"

За останні декілька років законодавство України було доповнено правовими механізмами відновлення фінансового стану фізичних осіб. Зокрема, прийняття та активне впровадження положень нового Кодексу України з процедур банкрутства вже дало початок позитивній практиці списання боргів фізичної особи (приклади рішень з банкрутства за посиланням тут). Згідно з положеннями Кодексу 21 квітня 2021 року де-факто закінчувався мораторій на […]

Read more
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
Підприємцям приготуватись!

Ми вже не одноразово звертались до теми РРО в діяльності ФОПів, проте наразі Міністерство фінансів підкинуло черговий привід. Так, ще з 2000 року закон про РРО зобов’язував суб’єктів підприємницької діяльності, які здійснюють розрахункові операції, вести у встановленому порядку облік товарів за місцем їх реалізації та зберігання, реалізовувати тільки обліковані товари. На сьогодні така вимога розповсюджується […]

Read more
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"

Ми вже не одноразово звертались до теми РРО в діяльності ФОПів, проте наразі Міністерство фінансів підкинуло черговий привід. Так, ще з 2000 року закон про РРО зобов’язував суб’єктів підприємницької діяльності, які здійснюють розрахункові операції, вести у встановленому порядку облік товарів за місцем їх реалізації та зберігання, реалізовувати тільки обліковані товари. На сьогодні така вимога розповсюджується […]

Read more
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"
picture
Автомобіль та його використання іноземцем в Україні

Одним із важливих питань, що хвилює іноземців після їх легалізації на території України, є питання умов володіння та управління транспортними засобами. Для початку необхідно зазначити, що правове регулювання залежить саме від резидентського статусу такого іноземця. Так, в розумінні Митного кодексу України резидентами є – фізичні особи іноземці та особи без громадянства, які мають постійне місце […]

Read more
Анастасія Бабійчук
провідний юрист АО "КФ "Домінанта"

Одним із важливих питань, що хвилює іноземців після їх легалізації на території України, є питання умов володіння та управління транспортними засобами. Для початку необхідно зазначити, що правове регулювання залежить саме від резидентського статусу такого іноземця. Так, в розумінні Митного кодексу України резидентами є – фізичні особи іноземці та особи без громадянства, які мають постійне місце […]

Read more
Анастасія Бабійчук
провідний юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
ЯК ПОВЕРНУТИ ПОДАТКОВУ ПЕРЕПЛАТУ?

В практиці зустрічаються випадки коли платник податків має переплату за податками і у нього виникає необхідність повернути її. Як же діяти в цьому випадку? Необхідно одразу сказати, що право на таке повернення у платника податків існує впродовж 1095 днів від дня виникнення переплати, тобто коли він помилково та/або надмірно сплатив суми грошових зобов’язань до бюджету. […]

Read more
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"

В практиці зустрічаються випадки коли платник податків має переплату за податками і у нього виникає необхідність повернути її. Як же діяти в цьому випадку? Необхідно одразу сказати, що право на таке повернення у платника податків існує впродовж 1095 днів від дня виникнення переплати, тобто коли він помилково та/або надмірно сплатив суми грошових зобов’язань до бюджету. […]

Read more
Олексій Ющенко
Керівник корпоративної практики, адвокат АО "КФ "Домінанта"
picture
Купувати нерухомість від забудовника стане безпечніше: Верховна Рада зареєструвала відповідний законопроект

17 лютого у Верховній раді України було зареєстровано законопроект № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому». Даний законопроект, у разі його прийняття, має стати дієвим способом публічного гарантування майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва та ще неоформлені об’єкти нерухомого майна. Зокрема, принциповим давно очікуваним моментом, який являє […]

Read more
Андрій Іванов
старший юрист АО "КФ "Домінанта"

17 лютого у Верховній раді України було зареєстровано законопроект № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть побудовані в майбутньому». Даний законопроект, у разі його прийняття, має стати дієвим способом публічного гарантування майнових прав на об’єкти незавершеного будівництва та ще неоформлені об’єкти нерухомого майна. Зокрема, принциповим давно очікуваним моментом, який являє […]

Read more
Андрій Іванов
старший юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
Новели трудового законодавства: дистанційна робота

Карантин змусив роботодавців переглянути підходи до організації праці. Саме тому, актуальним та таким, що потребувало нагального вирішення стало питання легалізації понять «надомна» та «дистанційна» праця у вітчизняному трудовому законодавстві. Поняття «надомна праця» не таїть в собі жодного прихованого змісту і елементарно розшифровується з його етимології: робота, яка виконується вдома, або ж праця «на дому».   Для […]

Read more
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"

Карантин змусив роботодавців переглянути підходи до організації праці. Саме тому, актуальним та таким, що потребувало нагального вирішення стало питання легалізації понять «надомна» та «дистанційна» праця у вітчизняному трудовому законодавстві. Поняття «надомна праця» не таїть в собі жодного прихованого змісту і елементарно розшифровується з його етимології: робота, яка виконується вдома, або ж праця «на дому».   Для […]

Read more
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
Поділ бізнесу подружжя при розлученні (ч.2)

Питання поділу майна подружжя є не однозначним та багато в чому залежить від обставин справи, заявлених вимог, обраної стратегії та доказів. В попередній статі ми розповідали про правові аспекти поділу майна (рухомого та нерухомого), а також боргів подружжя при розлученні. Проте, окрему, більш детальну увагу слід звернути на питання щодо розподілу бізнесу та корпоративних прав […]

Read more
Юлія Маршук
адвокат АО "КФ "Домінанта"

Питання поділу майна подружжя є не однозначним та багато в чому залежить від обставин справи, заявлених вимог, обраної стратегії та доказів. В попередній статі ми розповідали про правові аспекти поділу майна (рухомого та нерухомого), а також боргів подружжя при розлученні. Проте, окрему, більш детальну увагу слід звернути на питання щодо розподілу бізнесу та корпоративних прав […]

Read more
Юлія Маршук
адвокат АО "КФ "Домінанта"
picture
Податкові зміни для ФОПів з 1 січня 2021 року

І. Зміни, що стосуються ЄСВ З прийняттям Закону №592 фактично повертається норма, відповідно до якої ФОПи на загальній системі оподаткування, особи, які провадять незалежну професійну діяльність та члени фермерського господарства сплачуватимуть ЄСВ в  розмірі, не меншому за мінімальний внесок, тільки за ті місяці, в яких вони отримуватимуть дохід від своєї підприємницької діяльності. Це означає, що […]

Read more
Микола Бойко
юрист АО "КФ "Домінанта"

І. Зміни, що стосуються ЄСВ З прийняттям Закону №592 фактично повертається норма, відповідно до якої ФОПи на загальній системі оподаткування, особи, які провадять незалежну професійну діяльність та члени фермерського господарства сплачуватимуть ЄСВ в  розмірі, не меншому за мінімальний внесок, тільки за ті місяці, в яких вони отримуватимуть дохід від своєї підприємницької діяльності. Це означає, що […]

Read more
Микола Бойко
юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
Отримання ліцензії на організацію азартних ігор в мережі інтернет

У далекому 1991 році в підвалі готелю «Київська Русь» з’явилось перше казино в незалежній Україні. Вже тоді тіньовий гральний бізнес почав стрімко розвиватись і  на цей час розмір нелегального прибутку в Україні від такого бізнесу експерти оцінюють понад 1 мільярд доларів на рік. Розвиток  телекомунікаційних технологій вивів значну частину грального бізнесу в онлайн простір, а […]

Read more
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"

У далекому 1991 році в підвалі готелю «Київська Русь» з’явилось перше казино в незалежній Україні. Вже тоді тіньовий гральний бізнес почав стрімко розвиватись і  на цей час розмір нелегального прибутку в Україні від такого бізнесу експерти оцінюють понад 1 мільярд доларів на рік. Розвиток  телекомунікаційних технологій вивів значну частину грального бізнесу в онлайн простір, а […]

Read more
Галина Профатіло
юрист АО "КФ "Домінанта"
picture
Правові аспекти поділу боргів та майна подружжя при розлученні (ч.1)

Закріплений в українському законодавстві принцип презумпції спільності майна подружжя, означає, що все майно набуте чоловіком та дружиною за час шлюбу, є їх спільною власністю, в рівних частках, навіть якщо один із подружжя не мав доходу. Проте в кожного правила є свої винятки, які в даному випадку можливо реалізувати в судовому порядку. За загальним правилом, не […]

Read more
Юлія Маршук
адвокат АО "КФ "Домінанта"

Закріплений в українському законодавстві принцип презумпції спільності майна подружжя, означає, що все майно набуте чоловіком та дружиною за час шлюбу, є їх спільною власністю, в рівних частках, навіть якщо один із подружжя не мав доходу. Проте в кожного правила є свої винятки, які в даному випадку можливо реалізувати в судовому порядку. За загальним правилом, не […]

Read more
Юлія Маршук
адвокат АО "КФ "Домінанта"

Questions and answers

Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
0
Пожалуйста, прокомментируйтеx
()
x