Українці можуть втратити землю в Криму!

09.12.2020

20.03.2020 р. було опубліковано Указ президента РФ № 201 «Про внесення змін до переліку прикордонних територій, на яких іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть мати на праві власності земельні ділянки, затверджений Указом Президента Російської Федерації від 9 січня 2011 року» щодо розширення переліку територій (земельних ділянок), які не можуть бути у власності іноземців, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб.

До вказаного переліку земель відійшла практично вся територія Криму за виключенням тільки деяких районів, а саме: Первомайського, Красногвардійського і Білогірського та Верхнесадовська сільська рада в Нахімовському районі Севастополя. Вказані райони не межують з материковою частиною України і не мають виходу до Чорного моря.

Визнання території прикордонною зоною фактично поставило поза законом права власності осіб що не мають російського громадянства (чи резидентства в контексті юридичних осіб).

Відповідно до положень п. 3 ст. 15 ЗК РФ іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть мати у власності земельні ділянки на прикордонній території, перелік яких визначений Президентом РФ. При цьому положення ст. 238 ЦК РФ вимагає від таких осіб, у власності яких знаходиться земельна ділянка, розташована в межах прикордонної території, відчуження її протягом року з моменту виникнення права власності цієї особи на цю ділянку.

Якщо іноземний суб’єкт не здійснить відчуження такої ділянки, то за рішенням держоргану або органу місцевого самоврядування ділянка підлягає примусовому продажу. Аналогічної думки дотримується Департамент нерухомості (Лист Міністерства економічного розвитку РФ від 15 червня 2011 № Д23-2555), в якому вказано, що земельні ділянки, розташовані на прикордонних територіях, що затверджені Указом Президента Російської Федерації від 09.01.2011 N 26 та знаходяться на праві власності в іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб, повинні бути відчужені в установленому російським законодавством порядку як майно, яке в силу закону не може належати зазначеним особам. Зазначені ділянки можуть бути надані іноземним громадянам, особам без громадянства та іноземним юридичним особам лише на праві оренди. Таким чином, ряд іноземців, що є власниками земельних ділянок на території Криму стануть заручниками вищезгаданої законодавчої новели.

По суті, вказаним Указом порушується ряд майнових прав не лише українців, що законно володіють земельними ділянками в Криму, але й громадян інших 54 країн: Білорусі, Німеччини, Казахстану Узбекистану, Ізраїлю, Литви, Австралії, В’єтнаму, ОАЕ, Саудівської Аравії та інших країн (за даними російського Госкомрегістру), які до 2014 року розглядали Крим як привабливий регіон для інвестування шляхом придбання як житлової  так і комерційної нерухомості.

Можна не сумніватись, що «державна машина РФ» зробить все, щоб витіснити «не росіян» з території півострову, а тому до березня 2021 року включно усі іноземні власники землі на території Криму (за виключенням територій, які вказані вище) вимушені будуть  або відчужити вказані земельні ділянки,  або отримати громадянство РФ, а якщо мова йде  про іноземну юридичну особу, – то інкорпорувати бізнес за російським законодавством і передати таке майно новоствореній юридичній особі.

При цьому, гостро стоїть питання долі нерухомості, що може знаходитися на вказаній земельній ділянці. Судова практика іде шляхом поширення безумовної пов’язаності будівлі (споруди) з земельною ділянкою, а, відповідно, необхідності примусового відчуження як самої земельної ділянки, так і нерухомості, що знаходиться на ній. На сьогоднішній час російський реєстр судових рішень рясніє подібними рішеннями (щоправда поки відносно інших регіонів) і позиція судів  в подібних питаннях однозначна – особа  має здійснити відчуження в граничний строк не тільки земельної ділянки, але й нерухомого майна, яке знаходиться на ній.

Щодо строків відчуження, то фахівці схиляються до думки, що річний строк має обраховуватись наступним чином:

– для майна, набутого у власність до визначення території прикордонною, –  з дати Указу Президента РФ (для території Криму це 20.03.2020 р.);

– для майна, набутого у власність після визначення території прикордонною – з дати набуття у власність.

Тому, враховуючи граничні строки виконання умов Указу № 201 громадянам України, у власності яких знаходиться нерухомість та земельні ділянки на території Криму, необхідно завчасно визначити майбутню долю власного майна, щоб уникнути негативних майнових наслідків.

Громадяни України, що проживають на території Криму, і мають нерухомість у власності разом із земельною ділянкою та не оформили громадянство РФ тепер, на жаль,  поставлені в умови, коли вони вимушені, або ж продати таку нерухомість, або стати також громадянами РФ.

З огляду на значний спад інтересу з боку іноземних громадян та компаній до нерухомості в Криму, здійснити реалізацію нерухомості за прийнятною ціною буде досить складно.

Необхідно окремо відзначити, що зобов’язання з продажу нерухомості виникає у іноземців чи іноземних компаній тільки щодо земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів і не відноситься до нерухомості, яка розташована на землі, що знаходиться в оренді, або не пов’язана з власністю на землю (наприклад квартири чи приміщення). І хоча відповідно до ч.2 та 5 ст. 16 Федерального закону N 189-ФЗ, земельна ділянка під багатоквартирним будинком переходить в спільну дольову власність власників проте практики розповсюдження вимоги обов’язкового відчуження такої нерухомості поки не має.

Особисто я вбачаю для осіб, які не бажають втрачати нерухомість також інший спосіб, який не передбачено прямо, але його можливість випливає з інших норм права, – це відмовитись від права власності на землю та вимагати передачі її в користування на умовах оренди. Такий спосіб буде доцільний наприклад для власників комерційної нерухомості які ще сподіваються зберегти свої активи чи діяльність в Криму.

 

Другие публикации

Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии